Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen

Aktualisiert am 9. Oktober 2026 · Lesezeit 5 Min.

Die Vermietung einer Ferienwohnung ist umsatzsteuerpflichtig und kostet 7 % Umsatzsteuer, weil sie als kurzfristige Beherbergung gilt. Endreinigung und Bettwäsche teilen in der Regel diesen Satz, Parkplatz oder Sauna kosten 19 %. Viele private Vermieter sind Kleinunternehmer und berechnen gar keine Umsatzsteuer – müssen aber auf Provisionen von Airbnb oder Booking.com achten.

Umsatzsteuer bei der Ferienwohnung: Warum 7 % gelten

Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich steuerfrei. Davon ausgenommen ist die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält. Kurzfristig heißt: Die Vermietung ist auf höchstens sechs Monate angelegt. Für diese Beherbergungsleistungen gilt der ermäßigte Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG) – genauso wie für Hotels und Pensionen.

Nebenleistungen: Endreinigung, Wäsche, Parkplatz

Zur begünstigten Beherbergung zählen Leistungen, die unmittelbar der Vermietung dienen. Dazu gehören nach Abschnitt 12.16 UStAE die Überlassung von Mobiliar, Strom, Wasser und Heizung, die Reinigung der Räume sowie Bettwäsche und Handtücher. Auch eine gesondert berechnete Endreinigung oder ein Wäschepaket fällt daher in der Regel unter 7 %. Kurtaxe, die Sie für die Gemeinde einziehen und abführen, ist ein durchlaufender Posten und gehört nicht zum Entgelt.

Nicht begünstigt sind Leistungen, die nicht unmittelbar der Beherbergung dienen. Für sie gelten 19 %:

• Überlassung von Park- oder Garagenplätzen,
• Sauna, Fitnessgeräte, Fahrrad- oder Kanuverleih,
• Internetzugang, sofern gesondert berechnet,
• Verkauf von Getränken aus dem Kühlschrank.

Frühstück oder ein Brötchenservice sind seit dem 1. Januar 2026 für die Speisen mit 7 % begünstigt, Kaffee und Saft bleiben bei 19 %. Werden mehrere nicht begünstigte Leistungen pauschal mitberechnet, lässt die Finanzverwaltung eine Vereinfachung zu: 15 % des Pauschalpreises für einen Sammelposten. Die Regel ist unter Mehrwertsteuer im Hotel erklärt.

Beispielrechnung für eine Woche

Eine regelbesteuerte Vermieterin berechnet für sieben Nächte à 90,00 €, eine Endreinigung von 60,00 € und einen Stellplatz für 5,00 € pro Nacht, jeweils als Bruttopreise.

Auf der Rechnung müssen beide Steuersätze getrennt ausgewiesen werden. Wie Sie Bruttobeträge zerlegen, zeigt Rechnung mit 7 % und 19 %; alle Grundlagen zum ermäßigten Satz stehen unter 7 % Mehrwertsteuer.

Kleinunternehmerregelung für Ferienwohnungen

Wer eine oder zwei Ferienwohnungen vermietet, bleibt oft unter den Grenzen der Kleinunternehmerregelung: höchstens 25.000 € Umsatz im Vorjahr und 100.000 € im laufenden Jahr. Die Mieteinnahmen aus der Ferienvermietung zählen voll mit, Einnahmen aus einer dauerhaft vermieteten Wohnung (steuerfrei) dagegen nicht. Als Kleinunternehmer weisen Sie keine Umsatzsteuer aus.

Der Nachteil: Vorsteuer aus Kauf, Renovierung, Möbeln und Plattformgebühren können Sie nicht abziehen. Bei einem Neubau oder einer teuren Sanierung kann sich deshalb der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung lohnen – er bindet allerdings fünf Jahre, und bei späterem Wechsel greift die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG. Eine Abwägung zeigt Kleinunternehmer: Vor- und Nachteile. Bei dieser Entscheidung lohnt sich eine steuerliche Beratung, weil auch Einkommensteuer und Gewerbesteuer betroffen sein können.

Airbnb, Booking.com und Reverse Charge

Buchungsplattformen berechnen Vermietern eine Provision oder Servicegebühr. Sitzt die Plattformgesellschaft im EU-Ausland – etwa in Irland oder den Niederlanden –, gilt für die Vermittlung einer Beherbergung der Ort des Grundstücks als Leistungsort (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG). Die Leistung ist also in Deutschland steuerbar, und Sie als Vermieter schulden die Umsatzsteuer nach § 13b UStG im Reverse-Charge-Verfahren.

Prüfen Sie Ihre Gebührenabrechnungen: Rechnet die Plattform mit deutscher Umsatzsteuer ab, entfällt Reverse Charge. Rechnet sie ohne ab, ist der Vermieter am Zug. Melden Sie sich bei einer Plattform als Privatperson ohne Steuernummer an, kann das zu falschen Abrechnungen führen. Wer Ferienwohnungen im EU-Ausland vermietet, findet unter EU-Kleinunternehmerregelung eine Möglichkeit, die dortige Steuerbefreiung zu nutzen.