Mehrwertsteuer bei Immobilien

Aktualisiert am 9. Oktober 2026 · Lesezeit 5 Min.

Beim Kauf einer Immobilie fällt grundsätzlich keine Mehrwertsteuer an: Grundstücksverkäufe sind nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei, stattdessen zahlen Käufer Grunderwerbsteuer von 3,5 % bis 6,5 %. Mehrwertsteuer von 19 % enthalten dagegen Bauleistungen, Makler- und Notarkosten; bei Gewerbeimmobilien kann der Verkäufer zur Umsatzsteuer optieren.

Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer statt Mehrwertsteuer

Der Verkauf von Grundstücken einschließlich der darauf stehenden Gebäude ist von der Umsatzsteuer befreit, weil er bereits der Grunderwerbsteuer unterliegt. Das gilt auch, wenn ein Unternehmer – etwa ein Bauträger – eine neu gebaute Eigentumswohnung verkauft. Im Kaufpreis steckt dann keine ausgewiesene Mehrwertsteuer, auch wenn der Bauträger beim Bau selbst Umsatzsteuer an seine Handwerker gezahlt hat.

Beispiel: Für ein Einfamilienhaus zu 400.000 € fallen in Bayern 14.000 € Grunderwerbsteuer an, in Nordrhein-Westfalen 26.000 €. Mehrwertsteuer zahlt der Käufer auf den Kaufpreis nicht.

Welche Kosten beim Hauskauf enthalten 19 % Mehrwertsteuer?

• Maklerprovision: Die Courtage wird zuzüglich 19 % berechnet.
• Notarkosten: Notargebühren nach GNotKG zuzüglich 19 %. Die Gebühren des Grundbuchamts enthalten dagegen keine Umsatzsteuer.
• Gutachter, Energieberater, Bausachverständige: 19 %.
• Mitverkaufte Einbauküche oder Möbel: beim privaten Verkäufer keine Umsatzsteuer; mindern aber bei separater Ausweisung die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Neubau: Mehrwertsteuer auf Bauleistungen

Wer auf dem eigenen Grundstück baut und Architekten, Bauunternehmen und Handwerker selbst beauftragt, zahlt auf alle diese Leistungen 19 % Umsatzsteuer. Bei Baukosten von 300.000 € netto sind das 57.000 € – der Bau kostet brutto 357.000 €. Privatleute können diese Steuer nicht zurückholen. Der Steuerbonus für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG gilt bei Neubauten nicht (Handwerkerkosten absetzen).

Die letzte Zeile ist eine bekannte Falle: Sind Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder faktisch verknüpft, bezieht das Finanzamt die Baukosten in die Grunderwerbsteuer ein – zusätzlich zur Umsatzsteuer. Lassen Sie solche Verträge vor der Unterschrift prüfen. Zur Steuerschuldumkehr unter Bauunternehmen siehe Bauleistungen und Reverse Charge; für Renovierungen Mehrwertsteuer bei Handwerkerleistungen.

Vermietung: Wohnung, Gewerbe, Ferienwohnung

Die Vermietung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei. Vermieter berechnen keine Umsatzsteuer, können aber auch keine Vorsteuer aus Bau- oder Reparaturkosten abziehen.

Details zur kurzfristigen Vermietung: Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen.

Option zur Umsatzsteuer bei Gewerbeimmobilien

Vermietet ein Eigentümer an einen Unternehmer, der die Fläche für steuerpflichtige Umsätze nutzt, darf er auf die Steuerbefreiung verzichten (§ 9 Abs. 1 und 2 UStG). Er berechnet dann 19 % Umsatzsteuer auf die Miete – bei 2.000 € Nettomiete also 380 € – und kann im Gegenzug die Vorsteuer aus Bau, Kauf und Instandhaltung abziehen. Für den Mieter ist das neutral, wenn er selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. An Ärzte, Versicherungsmakler oder Banken kann nicht optiert werden, weil sie überwiegend steuerfreie Umsätze erzielen.

Auch beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie an einen Unternehmer ist eine Option möglich. Sie muss im notariellen Kaufvertrag erklärt werden (§ 9 Abs. 3 UStG). Der Käufer schuldet die Umsatzsteuer dann im Reverse-Charge-Verfahren (§ 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG). Wird ein vermietetes Objekt mit Mietvertrag übertragen, liegt oft eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vor (§ 1 Abs. 1a UStG). Einzelheiten: Option zur Umsatzsteuer bei Vermietung.

Zehn Jahre Bindung: die Vorsteuerberichtigung

Hat ein Eigentümer Vorsteuer aus dem Bau oder Kauf eines Gebäudes abgezogen, muss er diese anteilig zurückzahlen, wenn sich die Nutzung innerhalb von zehn Jahren ändert – etwa weil ein optierter Gewerbemieter auszieht und eine Arztpraxis einzieht. Pro verbleibendem Jahr wird ein Zehntel der Vorsteuer berichtigt (Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG). Wegen der hohen Beträge sollten Optionen, Verkäufe und Nutzungsänderungen mit einer Steuerberatung abgestimmt werden.